>

伦理防线坍塌 美房贷策略违约如疾病传染

- 编辑:澳门新葡亰娱乐场 -

伦理防线坍塌 美房贷策略违约如疾病传染

澳门新葡亰娱乐场,摘要: 美国中文网吴启明报道:“从西走到东,买家没有卖家精”,这句年头久远、流传甚广的俗话到了美国最精明的卖主银行家那里也有失灵的时候。最近几个月,美国多家大银行主管都碰到了抵押贷款用户无力支付、“三十六计走为上”的屋房屋贬值资不抵债 屋主不堪贷款重负走为上美国中文网吴启明报道:“从西走到东,买家没有卖家精”,这句年头久远、流传甚广的俗话到了美国最精明的卖主银行家那里也有失灵的时候。最近几个月,美国多家大银行主管都碰到了抵押贷款用户无力支付、“三十六计走为上”的屋主,而砸到银行手里的房屋市场价低于贷款总额。今年一月,欧美九大银行宣布,由于美国市场次贷损失,去年第四季度财报冲销资产723亿美元。纽约时报今天发表的文章说,在房屋市场空前繁荣时期,新型贷款花样百出,许多屋主不付头期款或者只付一点头期款就可以住进新房,还有很多人通过重组贷款(refinancing)把房屋当作提款机。正是那些新型贷款把房地产市场推到空前繁荣的高峰,如今也是同类贷款又改变了查封房屋的性质,促使屋主走出原有住宅,同时摆脱债务重压。文章提到,加州旧金山地区维护自动提款机的职员祝露塔(Raymond Zulueta)眼看着他的房屋贬值,而自己所欠的抵押贷款已经高出住房的市场价;尽管他使用的是纯利息贷款,每月也要支付2600元,超过了承受他的能力。今年一月,他听说圣地亚哥地区有家公司名为“出走”(You Walk Away)专门帮助房屋市场下滑时期遇到麻烦的屋主走出困境。仅仅收费995元,这家公司就可以把一所“资不抵债”的房子转让给银行,进入查封或法拍程序。在“出走”公司的帮助下,祝露塔上个星期搬进一家三居室租房,每月租金1200元,不到原来房贷利息的一半。现在,他原有的住房砸到贷款银行手上去处理。谈到“出走”公司,祝露塔说,“他们拿走了我生活中的烦恼。我再也不用为什么事紧张。”纽约时报的文章说,虽然“出走”是一家小小的公司,但它代表着美国人对于房屋市场看法各种变化中的一个重要的信号。全国地产商协会的调查显示,全美购买房屋的首期款中位数去年只有房价的9%,而在1989年首期要占20%;其中29%的屋主头期分文不付。在首次购屋的买主当中,头期款中位数只有房价的2%;还有很多人抵押贷款总额超过房价,以便用贷款缴纳手续费等费用。 对于部分屋主来说,银行查封类似被扫地出门,相当悲伤,对其信用记录是个打击,但还不至于损失终生积蓄或者为购买房屋攒钱而做出的多年奋斗。抵押贷款银行家协会发言人梅切姆(said John Mechem)说,在目前的特殊情况下,借款人看来更愿意远离抵押贷款。而在过去,多数人都是想方设法保住房屋。最近几个月,美洲银行(Bank of America)、摩根大通(JPMorgan Chase)和瓦乔亚(Wachovia)三银行主管都说碰到借款人愿意摆脱自己的抵押贷款重负。明尼阿波利斯-圣保罗地区为抵押贷款银行担任顾问的地产经纪人纽豪斯(Carrie Newhouse)说,她看到很多屋主把银行查封看作自己的第一选项。有的人告诉她说,“我的房子已经不值得再保留,我为什么还要往上贴钱。”RGE观察(RGE Monitor)首席分析师梅内加提(Christian Menegatti)预计,如果房价继续下跌,更多屋主会自愿离家出走。根据他的公司测算,如果房屋价格再下跌10%,就有2000万家庭的抵押贷款债务超过房屋价值。

摘要: 在房屋市场泡沫破灭的初期,违约的主要原因包括失业、其它财务挫折和可调利率抵押贷款还款金额上升。但是房屋市场衰退五年之后,策略性违约正在增长,因为财务上健康的屋主得知朋友或亲戚已经决定一走了之,加上银行丑闻曝光,人们对于违约伦理上防线已经崩溃。伦理防线坍塌 美房贷策略违约如疾病传染美国中文网报道:华盛顿州居民马丁(David Martin)和妻子五年之前在西雅图市北部买下一套共有公寓(condo)时,他们预计在退休之前有充裕的时间改变计划,过紧缩生活。华盛顿州西雅图市北部68岁的居民马丁和妻子计划5年内退休,但他们的退休收入难以支付抵押贷款。(MSNBC图)现在,他们的房产价值比他们的抵押贷款余额还少6万美元,68岁的马丁正在考虑是否离家“出走”,贷款银行称那种做法为“策略性违约”。马丁说,“伦理上有犯罪感是一方面,但客观的财务分析是另一方面。它们得出两个相反的结论。我不知道多少人面对同样的难题。”MSNBC说,类似马丁等人考虑的策略性违约正在上升。芝加哥地区两名财务教授--西北大学的萨品乍(Paola Sapienza)和芝加哥大学的辛格勒斯(Luigi Zingales)--去年进行的调查发现2010年大约三成抵押贷款违约者都属于能还得起贷款的屋主,那一比例高于2009年的22%。为放贷银行提供评估贷款价值的咨询机构坎托-费兹杰拉德(Cantor Fitzgerald)抵押贷款交易商科普卡克(Jason Kopcak)说,“那是阴影中正在出现的问题。那是抵押贷款机构非常担心的问题。”研究人员指出,多种力量正在促使借款人抛开抵押贷款一走了之。其中最主要的因素就是1200万套房屋“沉水”,即房屋价值低于屋主所欠贷款。直到不久前,马丁等贷款用户和很多行业分析家都抱着房屋市场复苏将扭转“负资产”涨潮的希望。但在去年夏天稳定一段时间之后,房价再次下跌,其中第三季度下跌7.5%,更多屋主“沉水”。即使房价今年稳定,数百万“沉水”屋主都面临着卖掉房屋也无法全部归还贷款的前景。高盛公司(Goldman Sachs)最近预计房价在2013年触底之后,即使到2023年也难以重攀2006年的高峰。许多屋主干脆等不了那么长的时间。MSNBC说,在房屋市场泡沫破灭的初期,违约的主要原因包括失业、其它财务挫折和可调利率抵押贷款还款金额上升。但是房屋市场衰退五年之后,策略性违约正在增长,因为财务上健康的屋主得知朋友或亲戚已经决定一走了之。抵押贷款银行家协会赞助的一份研究报告将策略性违约上升比作疾病蔓延。危机拖得越久,越多屋主就会知道某些人出走成功,因而更容易做出一走了之的决定。报告说,作为基本上的社会动物,人们有意识地(或靠潜意识)观看同僚形成意见、习惯和行为。劝告屋主出走摆脱抵押贷款的网站youwalkaway.com创办人瑞勒(Chad Ruyle)说,多数屋主都认识违约的某个人--朋友、同事或亲戚--尤其是在房屋市场严重下跌地区。“他们知道这些都不是坏人。他们不是赖债不还的人。那些都是和他们一样的人。”研究人员说,如果借款人同交易的另一端没有个人关系,策略性违约就更为常见。老多米宁大学(Old Dominion University)财务教授赛勒(Michael Seiler)说,人们过去走进银行碰到某个热心人指导他们完成申请手续、贷款得到批准时再对他们表示祝贺--这样的日子已经一去不复返了。他说,“过去如果违约,你感觉好像有负于朋友。你们的孩子可能去同一所学校。你们可能去同一所教堂。你会不断被提醒你对谁违约。”而现代抵押贷款融资情况大不相同:贷款通过电话或互联网推销,被切割成碎片,再倒卖给多家匿名投资者。许多试图同贷款银行谈判的“沉水”屋主却找不到真正的贷款持有者。赛勒说,我们发现,不知道另一方是谁或者被人们称为“坏银行”的时候,人们更愿意一走了之。“这些是得到大量救助资金或者在次贷市场很活跃的银行,他们明明知道某些人难以归还却照样给他们发出贷款。” 抵押贷款机构普遍不愿意修改贷款条件也改变了屋主对于一走了之的看法。瑞勒说,如果他们试图同贷款机构联系,而贷款机构不肯让步,他们对一走了之的感觉就会改变。对于房屋市场泡沫如何破灭的原因看法转变也在发挥作用。在调查中,萨品乍和辛格勒斯发现48%的美国人说,如果银行被指控采取掠夺性借贷,即使他们从伦理上反对策略性违约,他们也更有可能实际上违约。大约11%的人说如果贷款银行使用虚假法拍文件,他们就不大可能还贷,更有可能一走了之。即使政府采取超常措施支持银行,政府在房屋危机上对应措施无效也促使人们离家出走。根据联储会的数据,自从房屋市场泡沫2006年破灭,大约7万亿美元的房屋净值蒸发。现在随着房价恢复下跌,有些屋主相信贷款银行至少应当为它们创造的房屋市场泡沫承担部分损失。马丁说,“资金并没有消失。我们仍然欠着银行,因此银行最终会拿回所有的贷款,虽然那些贷款已经没有原来的价值。他们却不承担任何损失。”贷款银行行为不端的报道,包括以有缺陷的文件对投资者推销坏贷款,正在侵蚀一走了之的最大障碍--逃脱债务在伦理上是错误的。亚利桑那大学财务教授怀特(Brent White)为自己的策略性违约研究课题采访了数百名屋主。他发现,在许多屋主的眼中,抵押贷款银行家已经失去道德高地。他说,“现实就是:对于银行来说那就是一笔经济交易。它们要收回你的房子时没有伦理上的不安;如果你处于财务困境,它们感觉没有伦理上的义务为你修改抵押贷款。”但是,除了内疚之外,策略性违约还会产生非常严重的后果。任何贷款违约都会严重破坏借款人的信用分数。但有些策略性违约者却发现那种影响并非像原来想象的时间那么长。瑞勒说,“你没有毁灭自己的信用。你只是伤害了自己的信用。就像伤口一样,它会随着时间过去而愈合。”

本文由国际新闻发布,转载请注明来源:伦理防线坍塌 美房贷策略违约如疾病传染